Mur mitoyen : ce qu’il faut savoir

Les murs mitoyens sont souvent sujets à litige. Mieux vaut connaître la législation avant d'attaquer son voisin, car peut-être est-il dans son droit. Le point sur ce qu'il faut savoir.

Qu'est-ce qu'un mur mitoyen ?
D'après la jurisprudence, un mur mitoyen est un ouvrage de maçonnerie scellé au sol et non une palissade, par exemple. C'est une séparation au caractère durable. Il doit faire au moins un mètre de haut. Il est situé à la marge de deux propriétés. La législation est définie par les articles 653 à 665 du code civil.

Qui est propriétaire d'un mur mitoyen ?
Les deux voisins sont tous les deux propriétaires du mur entier, comme une copropriété. Toutefois, certains murs sont privatifs. Par exemple, lorsqu'au sommet du mur se trouve un pan incliné ou recouvert d'ardoises ou de tuiles, il y a de fortes chances qu'il appartienne au voisin du côté incliné ou recouvert. Par ailleurs, si un voisin peut prouver qu'il a entretenu seul un mur pendant trente ans au moins (prescription trentenaire), il devient propriétaire du mur en question, même s'il s'agissait au départ d'un mur mitoyen.

Peut-on surélever un mur mitoyen ou y adosser une construction ?
Oui, sous réserves de règles locales d'urbanisme sur la hauteur des murs. Il n'est pas obligatoire d'obtenir l'accord de son voisin, même s'il vaut mieux le prévenir. Car si ce dernier considère que la surélévation occasionne une réelle gêne, il peut engager une action devant le tribunal. Une surélévation appartient à celui qui l'a construite.
Il est possible d'adosser une construction à un mur mitoyen, mais dans le respect de la réglementation (permis de construire ou déclaration de travaux selon la nature du bâtiment) et après avoir obtenu l'accord de son voisin. En cas de refus, celui qui sollicite les travaux peut demander à un expert de vérifier la faisabilité technique de la construction.

Qui doit entretenir le mur mitoyen ?
Les deux copropriétaires, au prorata du volume possédé par chacun. Si un mur a été surélevé, le propriétaire de cette partie privative du mur devra assumer la totalité de l'entretien de la surélévation. Et si l'un des voisins est responsable d'une partie de la dégradation du mur, il doit en assumer, là aussi, la charge.

Peut-on renoncer à la mitoyenneté ?
Oui, sauf si on a adossé une construction ou que l'on est responsable de son mauvais état. Pour renoncer à la mitoyenneté, on adresse une lettre recommandée à son voisin, qui devient alors entièrement propriétaire du mur qui devient privatif. Mieux vaut cependant s'adresser également à un notaire pour officialiser les choses.
De la même façon, dans le cas d'un mur privatif, il est possible de demander à son voisin d'en acquérir la mitoyenneté, par exemple s'il souhaite y adosser une construction. Le prix de cession est égal à la moitié de la valeur du mur et de sa surface au sol au moment de la transaction.